[单选题]路堑开挖应该遵循(?)的顺序,严禁掏底开挖.A、从左至右B、从右至左C、从下而上D、从上而下
[问答题]背景资料 某安装公司承接了一广场地下商场给排水、空调、电气和消防系统安装工程,工程总面积15000m2,地下三层,主要设备有:高、低压配电柜,锅炉,冷水机组,空调机组,消防水泵,消防稳压罐等. 施工前,安装公司项目部应建设单位的要求,按设计图建立了机电管线三维模型,发现走廊管道综合布置后无法满足吊顶净高要求,与监理工程师协商后,把空调供、回水主干管从走廊移至商铺内,保证了走廊吊顶的净高,同时减少了主干管的长度;项目部把综合布置后的三维模型及图纸作为设计变更申请报监理单位审核后,经建设单位同意用于施工. 项目部根据安装公司管理手册和程序文件的要求,结合项目实际情况编制了《项目质量计划》,经审批后实施.项目部根据施工过程中的关键工序,对后续工程施工质量、安全有重大影响的工序,采用新工艺、新技术、新材料的部位等原则,确定了质量控制点为:高、低压配电柜安装,锅炉、冷水机组的设备基础、垫铁敷设,管道焊接和压力试验等. 施工过程中,监理工程师在现场巡视时发现:金属风管板材的拼接均采用咬口连接,其中包括1.6mm镀锌钢板制作的排烟风管;商场中厅500kg装饰灯具的悬装置按750kg做了过载试验,并记录为合格;花灯的8个回路导线穿在同一管内.监理工程师要求项目部加强现场质量检查,整改不合格项.问题(1)、项目部提出的设计变更申请在程序上还应如何完善才能用于施工问题(2)、项目部还需考虑哪些确定质量控制点的原则问题(3)、1.6mm金属风管板材的拼接方式是否正确?应采用哪种拼接方式问题(4)、指出灯具安装的错误之处,并简述正确做法.
[单选题]房地产经纪机构购买业务保险,属于风险管理的( )方法.A、损失控制B、内部风险控制C、损失融资D、外部风险控制
[多选题]根据《房屋登记办法》的规定,处罚的标准是由房屋登记机构予以收缴;构成犯罪的,依法追究刑事责任的房地产违法行为是( ).A、提交错误、虚假的材料申请房屋登记B、房屋登记机构及工作人员过失行为C、非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明D、使用非法印制、伪造、变造的登记证明E、使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书
[单选题]在对某建设项目设计概算审查时,找到了与其关键技术基本相同、规模相近的同类项目的设计概算和施工图预算材料,则该建设项目的设计概算最适宜的审查方法是( ).A、标准审查法B、分组计算审查法C、对比析法D、查询核实法
[多选题]某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟开发建设一大型商业用房;通过出让方式获得5hm2土地,支付土地出让金4200万元.甲公司为了融资,将该土地使用权抵押给乙建设银行;获得2500万元贷款,并办理了抵押登记.当工程建设一段时间后,甲公司归还了乙建设银行的贷款,又将该在建工程(经评估该在建工程建筑物部分的价值为3000万元)抵押给丙工商银行,并办理了抵押登记,获得了一部分资金.商业用房建成后,由于市场行情原因,该物业未能出售,甲公司改为一部分自主经营,一部分出租抵押贷款到期并经展期一年后仍无力还款,抵押权人依法定程序,拍卖该商场,并由丁公司竞得,拍卖价款为2.1亿元.请回答以下问题:问题(1)、甲公司将该土地使用权抵押给乙建设银行,办理抵押登记时,除提交抵押当事人的法人资格证明,抵押登记申请书外,还需提交( ).A、房屋所有权证B、国有土地使用权证C、抵押合同D、国有土地使用权出让合同问题(2)、甲公司和乙建设银行的抵押关系应在当地( )办理抵押登记.A、土地管理部门B、房产管理部门C、建设主管部门D、银行管理部门问题(3)、甲公司和丙工商银行的抵押关系应在( )办理抵押登记.A、土地管理部门B、房地产管理部门C、建设行政主管部门D、规划行政主管部门问题(4)、拍卖该房地产并由丁公司竞得,那么需办理( )手续.A、签订商品房买卖合同B、办理注销登记C、办理变更登记D、办理转移登记问题(5)、甲公司转让该房地产时,应当缴纳( ).A、土地增值税B、契税C、土地使用税D、营业税
[单选题]房地产居间是指房地产经纪人向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的( )服务,并收取委托人佣金的行为.A、代书B、媒介C、咨询D、议价
[单选题]房地产说明书应当由( )编制、填写.A、房地产所有权人B、房地产行政管理部门C、房地产经纪行业组织D、房地产经纪人
[单选题]唐代专门从事田宅交易的经纪人称为( ).A、驵侩B、掮客C、房牙D、庄宅牙人
[单选题]《商品房销售管理办法》规定,商品房现售应当符合的条件不包括( ).A、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书B、取得土地使用权证书或使用土地的批准文件C、取得房地产的整体房屋所有权证书D、持有建设工程规划许可证和施工许可证
[多选题]在航站楼闭路监控系统施工过程中,敷设视频信号线和控制信号线时,( ).A、可与航站楼内其他线缆共管敷设B、分支线应单独敷设分支管路C、多采取沿墙明敷的方式D、主干线缆应沿航站楼动力系统专用的金属线槽敷设E、视频信号主干线缆与系统馈电线应分槽敷设
[单选题]房产面积测量必须达到《房产测量规范》规定的房产面积的精度要求.房产面积的精度分为( )级.A、二B、三C、四D、五
[问答题]下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明一处错误得3分,本题全对得40分.每个错误对应一个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分).××商务楼估价报告 报告封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 估价结果报告 一、委托方 ××××商贸有限公司,法定代表人:××,住所:××市××路××号. 二、估价方 ××××房地产估价有限公司,法定代表人:×××,住所:××市××路××号,房地产估价机构资质等级:×级 三、估价对象 1.××商务楼位于××市××路××号,四至××××,属××××商贸有限公司所有××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得×x商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年,即1999年4月:1日至2039年3月31日),土地用途为商业. ××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构,建筑面积6611m2.总用地面积2560m2.筹资金开发建设,于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用. 估价对象其他内容描述(略). 四、估价目的 评估××商务楼市场价格,为整体转让提供价格参考依据. 五、估价时间 2003年4月1日 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准. 七、估价依据(略) 八、估价方法 根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析,首先采用收益法对其进行整体估价.然后采用成本法进行评估,最后综合两种估价方法的计算结果,确定估价对象的最终估价结果. 九、估价结果. 估价对象在2003年4月1目的市场价值为人民币1682万元(大写:人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整),单价为人民币2544元/m2(大写:每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整). 十、估价人员(略) 十一、估价作业日期 2003年3月10日至2003年3月20日. 十二、估价报告应用的有效期(略) 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)收益法估价测算过程 1.估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载,估价对象总建筑面积6611m2,其中:1~6层建筑面积各1000m2,7层建筑面积410m2.8层建筑面积201m2.1~2层、3~6层、7~8层的建筑面积与使用面积之比分别是:1:0.80、1:0.75:1:0.70.估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知,类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为:1层100元,2层80元,3层70元,4层60元,5层40元,6层30元,7、8层20元.另外,类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为:1~3层10%,4~6层15%,7~8层20%. 根据上述资料,估价对象年有效毛收入的计算如下: (1)1层年有效毛收入:A=1000×100×0.8×12=96.00万元 (2)2层年有效毛收入:B=1000×80×0.8×12×90%=69.12万元 (3)3层年有效毛收入:C=1000×70X0.75×12=63.00万元 (4)4层年有效毛收入:D=1000×60×0.75×12×85%=45.90万元 (5)5层年有效毛收入:E=1000×40×0.75×12×85%=30.60万元 (6)6层年有效毛收:F=1000×30×12×85%=30.60万元 (7)7、8层年有效毛收入:G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21万元; 年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G =96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21 =343.43万元 2.估算年运营费用. (1)年土地使用费:根据××市规定,划拨土地使用权的房地产用于出租经营的,应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费.则: 年土地使用费=293×2560=75.01万元 (2)年管理费:根据××市规定,出租经营物业接年租金的5%计支管理费.则: 年管理费=343.43×5%=17.17万元 (3)年维修费:按年租金收入的8%计支维修费.则: 年维修费=343.43×8%=27.47元 (4)年保险费:按年租金收入的2‰计算.则: 年保险费=343.43×2‰=0.69万元 (5)年税费:根据XX市规定,出租经营物些要缴纳房产税、营业税、城市维护建设费附加,其中:房产税为年租金收入的12%,营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%.则:年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10万元 年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费 =75.01+17.17+27.47+0.69+60.10 =18044万元 3.估算年净收入: 年净收入a=年有效毛收入一年运营费用 =343.43-180.44 =162.99元 4.确定资本化率 资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%. 5.选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年.即n=40-5=35年,且净收益每年基本上固定不变,因此选用以下公式计算收益价格: P= a[(1+r)n-1]/r(1+r)n 将上述相关数据:a=162.99,r=8%,n=35代入上述公式,即: P= 162.99×[(1+8)35-1]/8%×(1+8%)35=1899.58万元 (二)成本法估价测算过程 1.估算土地价格根据××市基准地价表及基准地价修正法,估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元,由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年,其减价率为5/40=12.5%,则估价对象土地价格为: 土地价格=2860×(1-12.5%)×2560 =640.64万元 2.估算建筑物现值: 建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧 (1)建筑物重置价格.根据××市客观重置成本及相关因素,估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2.则建筑物重置总价为: 建筑物重置总价=1290×6611=852.82万元. (2)建筑物折旧.根据《房地产估价规范》的规定,钢筋混凝土结构非生产用房的使用年限为60年,残值率为0.而估价对象建筑物已使用2年,则采用直线折旧法计算的折旧费总额为: 建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年/使用年限 =852.82×(1-0.5)×2/60 =28.43万元 (3)建筑物现值: 建筑物现值=852.82-28.43 =824.39万元 3.估算估价对象房地产的价格: 估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值 =640.64+824.39 =1465.03万元 (三)估价结果的确定 以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格 的估价结果.即: 估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)/2 =1682万元(取整数) 估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611 =2544元/m2(取整数) 七、估价结果 经过评估,××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民1682万元(大写:人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整). 附件(略)
[单选题]在移动模架上浇筑预应力混凝土连续梁时,浇筑分段施工缝应设在( )零点附近.A、拉力B、弯矩C、剪力D、扭矩
[问答题]商住住宅soho是指什么
[单选题]( )是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率.A、内部收益率B、基准收益率C、期望投资回报率D、名义投资回报率
[单选题]用来描述自然、人文以及它们共同构成的整体景象的总称为( ).A、环境B、景观C、形象D、生态
[单选题]根据《民法总则》向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间( ).A、1年B、2年C、3年D、4年
[单选题]经纪的产生和发展是( )的产物.A、商品生产和商品交换发展B、社会分工C、物物交换D、制度改革
[单选题]关于房屋登记费说法错误的是( ).A、住房登记每件80元B、非住房登记每件550元C、住房登记一套为一件D、住房登记核发一本房屋权属证书收取证书工本费10元
[问答题]某市政桥梁工程,总包方A市政公司将钢梁安装工程分包给B安装公司.总包方A公司制定了钢梁吊装方案并得到监理工程师的批准.由于工期紧,人员紧缺,B公司将刚从市场招聘的李某与高某经简单内部培训即组成吊装组.某日清晨,雾气很浓,能见度较低,吊装组就位,准备对刚组装完成的钢桁梁实施吊装作业,总包现场监管人员得知此事,通过电话极力劝阻.为了赶工,分包方无视劝阻,对吊装组仅做简单交底后,由李某将钢丝绳套于边棱锋利的钢梁上.钢丝绳固定完毕,李某随即指挥塔式起重机司机高某,将钢梁吊离地面实施了首吊.钢梁在21m高处突然断绳坠落,击中正在下方行走的两名工人,致使两名工人当场死亡.事后查明钢丝绳存在断丝超标和严重渗油现象.问题(1)、针对本次事故,总分包方的安全责任如何划分?说明理由.问题(2)、本工程施工中人的不安全行为有哪些问题(3)、本工程施工中物的不安全状态有哪些问题(4)、项目部在安全管理方面存在哪些问题